Construídos (e financiados) para servir: um estudo empírico sobre a estrutura de contratos build-to-suit e sua interpretação jurisprudencial no Brasil

Lucas Caminha / Alexandre Ferreira de Assumpção Alves

Palavras-chave

Empresa; Contratos; Imóveis. Build-to-suit; Jurisprudência; CRI.

Resumo

O estudo traz à mesa o chamado contrato “build-to-suit”, uma estrutura jurídica estrangeira concebida para aumentar a eficiência e geração de valor de imóveis onde são exercidas atividades econômicas. Para conferir legitimidade às conclusões, emprega-se pesquisa empírica sobre contratos build-to-suit celebrados no Brasil por conglomerados economicamente relevantes. O escopo do artigo é: (i) apresentar as suas vantagens econômicas do build-to-suit em comparação à compra ou locação de imóvel não residencial típica; (ii) demonstrar as estruturas adotadas para captar os recursos necessários ao empreendimento – principalmente ofertas públicas de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI); (iii) explicar a sua estrutura contratual e habituais obrigações/responsabilidades das partes; (iv) mapear a trajetória do contrato no Brasil desde que se tornou prática habitual na última década do século XX e teve a sua validade constantemente reafirmada pela jurisprudência; e (v) compreender os efeitos da sua tipificação pela Lei nº 12.744/12 e interpretação pela própria jurisprudência.

Sumário

1. Introdução
2. Empresa e imóveis: como a sociedade empresária consegue espaço físico?
2.1. De onde vem o capital necessário? – as estruturas de captação de recursos
3. Levantamento empírico
4. Contrato build-to-suit: natureza jurídica e alocação das responsabilidades
3.1. Obrigações do empreendedor imobiliário
3.2. Obrigações do locatário/explorador do imóvel
5. Trajetória e jurisprudência do build-to-suit no mercado brasileiro
5.1. A adoção do build-to-suit pelo mercado em um vácuo legislativo
5.2. O cenário positivo da jurisprudência desde as origens do build-to-suit
5.3. A tipificação do build-to-suit como “contrato de construção ajustada” em 2012
5.4. O impacto (?) da tipificação no mercado imobiliário brasileiro
6. Conclusões
Referências bibliográficas