La protección del arrendatario de vivienda en el derecho privado Alemán y Español: dos modelos antagónicos

Beate Gsell / Markus Artz / Esther Arroyo Amayuelas

Palavras-chave

arrendamiento de vivienda; autonomía de la voluntad; contratos indefinidos; contratos temporales; renta; “venta quita renta”.

Resumo

Este articulo compara el derecho alemán y español en materia de arrendamiento; trata, en particular, de cuestiones como las razones para el desistimiento o la resolución y la libertad para negociar la renta. El estudio muestra dos modelos claramente opuestos e ilustra el camino que todavía debe ser recorrido en España para mejor proteger al arrendatario.

Sumário

1. Introducción
2. El contrato de arrendamiento en Alemania
2.1. Los límites a la autonomía privada
2.1.1. Semi-imperatividad de las normas
2.1.2. Garantía constitucional 
2.2. La duración del contrato de arrendamiento y las causas de resolución
2.2.1. Los contratos indefinidos. El interés legítimo para resolver
a) El incumplimiento de las obligaciones del arrendatario
b) El adecuado rendimiento económico de la finca
c) Las necesidades personales del arrendador
2.2.2. Los contratos temporales: la excepción
2.2.3. El recurso a la cláusula social
2.3. El importe de la renta y la libertad contractual
2.3.1. El alquiler al inicio del arrendamiento
2.3.2. El cambio de renta por mutuo acuerdo
2.4. Aumento del alquiler conforme al sistema de comparación de alquileres
2.4.1. Alquiler comparativo conforme a los usos de la localidad
2.4.2. La demanda de aumento del alquiler y el acuerdo
2.4.3. Límites temporales y económicos
2.5. Aumento del alquiler como consecuencia de la modernización llevada a cabo en el inmueble
2.6. Freno al precio de los alquileres
2.7. Otras disposiciones de protección al inquilino
2.7.1. Venta no quita renta
2.7.2. Derecho a la disminución del importe de la renta
2.7.3. Deber de conservación del arrendador. Límites
3. El contrato de arrendamiento en España
3.1. Autonomía de la voluntad limitada
3.2. Duración del contrato
3.2.1. Contratos temporales, con régimen de prórrogas forzosas
3.2.2. La tácita reconducción
3.2.3. La denegación de la prórroga forzosa: el interés legítimo del arrendador
3.2.4. La posibilidad de desistir del arrendatario
3.2.5. Otros supuestos que inciden en la duración del contrato
3.3. La renta y otros gastos
3.3.1 La actualización de la renta
3.3.2. El incremento de la renta: repercusión de las obras de mejora
3.3.3. El pago de la renta que no es en metálico: arrendamientos ad meliorandum
3.4. Las obras de conservación
3.5. Venta sí quita renta, salvo que se inscriba el arrendamiento en el Registro de la Propiedad
4. Reflexiones finales
Bibliografía
Jurisprudencia